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如何應(yīng)對(duì)“借名買房”存在的法律風(fēng)險(xiǎn)？
來(lái)源：本站發(fā)表時(shí)間：2019-01-03 07:33:00
買房，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)是一件大事。由于限購(gòu)政策、個(gè)人信用等原因，不少人會(huì)選擇自己出資但借用他人名義買房。“借名買房”存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢？接下來(lái)惠興邦律師為您一一解答，供您參考。
一、為什么會(huì)存在“借名買房”
1、借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。
2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因：
（1）規(guī)避法律或者政策
購(gòu)買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買是最常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)
債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務(wù)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。
（3）貪圖便宜享受優(yōu)惠
比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)
比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購(gòu)買房屋等等。
二、“借名買房”存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
“借名買房”對(duì)實(shí)際購(gòu)房人、名義產(chǎn)權(quán)人、善意第三人都存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
1、對(duì)于實(shí)際買房人的風(fēng)險(xiǎn)主要是：
（1）基于親屬之間的信任關(guān)系借名買房，隨著房?jī)r(jià)的上漲，在利益的驅(qū)使下，名義產(chǎn)權(quán)人隨時(shí)可能不承認(rèn)“借名買房”。
（2）名義產(chǎn)權(quán)人不僅不承認(rèn)借名關(guān)系，甚至在實(shí)際購(gòu)房人不知情的情況下私自將房屋轉(zhuǎn)讓他人或設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。
（3）名義產(chǎn)權(quán)人存在其他債務(wù)問(wèn)題被訴至法院強(qiáng)制執(zhí)行，房屋隨時(shí)會(huì)被查封或拍賣。
（4）名義產(chǎn)權(quán)人之間的家庭糾紛也會(huì)影響到涉案房屋，例如夫妻離婚分割財(cái)產(chǎn)，要求分割涉案房屋，或者是繼承等。
2、對(duì)于名義產(chǎn)權(quán)人（即“被借名者”）存在巨大風(fēng)險(xiǎn)：
（1）因在銀行貸款而產(chǎn)生貸款記錄，即使房貸還清，貸款記錄不會(huì)消除，而且貸款記錄是全國(guó)通用的，即使名義產(chǎn)權(quán)人系外地人，也一樣會(huì)影響名義產(chǎn)權(quán)人以后的貸款；甚至，若實(shí)際購(gòu)房人未按期還貸，還會(huì)產(chǎn)生誠(chéng)信問(wèn)題，影響名義產(chǎn)權(quán)人的生活。
（2）因名義產(chǎn)權(quán)人名下已經(jīng)有了一套“借名”的房屋，在限購(gòu)政策影響下，名義產(chǎn)權(quán)人在同區(qū)域內(nèi)再自行購(gòu)房已屬于二套，只能減少貸款額度、增加貸款利率、增加稅費(fèi)等。
3、對(duì)于善意第三人的風(fēng)險(xiǎn)：
無(wú)論是善意的賣方或是善意的買方，都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。
例如，實(shí)際購(gòu)買人出售房屋給善意買方，名義產(chǎn)權(quán)人拒絕協(xié)助過(guò)戶，產(chǎn)生連環(huán)糾紛；或者在購(gòu)房過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人與善意賣方簽署房屋買賣合同，約定將房屋過(guò)戶至名義產(chǎn)權(quán)人名下，合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，影響到善意賣方的權(quán)益。
三、“借名買房”如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。根據(jù)這一規(guī)定，只要房屋的實(shí)際權(quán)利人有充分的證據(jù)證明房屋的權(quán)屬，房屋的所有權(quán)歸屬于實(shí)際權(quán)利人。
那么實(shí)際購(gòu)買人如何搜集證據(jù)呢？我們建議應(yīng)注意如下事項(xiàng)：
1、與代持人簽訂《代持房產(chǎn)協(xié)議》。
借用他人名義購(gòu)房需要有借名購(gòu)房的意思表示，以此規(guī)避房屋的代持人以贈(zèng)與或是抵債等原因抗辯房屋實(shí)際權(quán)利人。
2、轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款。
房屋的實(shí)際出資人一般是房屋的實(shí)際權(quán)利人，轉(zhuǎn)賬支付可以保留銀行流水作為購(gòu)房出資證據(jù)。
3、持有與保管與購(gòu)房相關(guān)資料的原件。
根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房資料原件一般由實(shí)際權(quán)利人持有。
4、房屋由實(shí)際權(quán)利人占有、使用、收益。
建議房屋由實(shí)際權(quán)利人自己居住，如果對(duì)外出租，則建議讓租戶直接與房屋的實(shí)際權(quán)利人簽訂房屋租賃合同，并讓租戶將租金轉(zhuǎn)賬支付至以實(shí)際權(quán)利人開(kāi)戶的銀行賬戶。
5、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可與名義產(chǎn)權(quán)人就該房地產(chǎn)做一個(gè)個(gè)人抵押。
由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無(wú)法跳過(guò)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益。
四、結(jié)語(yǔ)
總之，“借名買房”雖然未被我國(guó)法律明文禁止，但這種行為肯定是得不到法律支持和保護(hù)的。最重要的是“借名買房”在實(shí)踐中存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者不注意收集證據(jù)，很容易是自己的利益受到損害，而這種損害又很難由法律進(jìn)行保護(hù)。在此提醒購(gòu)房者不要盲目投資房產(chǎn)或者冒名購(gòu)買政策房，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果得不償失。
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